| Bau- und Immoblienrecht

Im Kaufrecht werden fiktive Mängelbeseitigungskosten weiterhin ersetzt!

Anders als der VII. Zivilsenat bleibt der für Kaufrecht zuständige V. Zivilsenat bei seiner Rechtsprechung zu den fiktiven Mängelbeseitigungskosten. Der kaufvertragliche Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (kleiner Schadensersatz) gemäß § 437 Nr. 3, §§ 280, 281 BGB kann auch weiterhin anhand der voraussichtlich erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten („fiktiven“) Mängelbeseitigungskosten bemessen werden (Abgrenzung zu BGH, Urteil vom 22.02.2018 – VII ZR 46/17 und Beschluss vom 08.10.2020 – VII ARZ 1/20, NJW 2021, 53).

 

Problem/Sachverhalt:

 

Die Käufer erwarben eine Eigentumswohnung unter Ausschluss der Sachmängelhaftung. Im notariellen Kaufvertrag heißt es: "Dem Verkäufer ist bekannt, dass es in der Vergangenheit an der Schlafzimmerwand Feuchtigkeit gab. Sollte es bis zum 31.12.2015 erneut zu einer Feuchtigkeit im Schlafzimmer kommen, verpflichtet sich der Verkäufer, diese auf seine eigenen Kosten zu beheben." Nach Übergabe der Wohnung tritt Feuchtigkeit auf. Die Käufer fordern den Verkäufer erfolglos unter Fristsetzung zur Beseitigung auf. Mit der Klage verlangt sie die Zahlung der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten.

 

Entscheidung:

 

Die BGH gibt den Käufern Recht! Der kaufvertragliche Anspruch auf Schadensersatz statt der Leistung (kleiner Schadensersatz) kann anhand der voraussichtlich erforderlichen, aber (noch) nicht aufgewendeten ("fiktiven") Mängelbeseitigungskosten bemessen werden. Zwar hat der für den Bau- und Architektenvertrag zuständige VII. Zivilsenat seine Rechtsprechung mit Urteil vom 22.02.2018 – VII ZR 46/17 geändert. In seinem Beschluss vom 08.10.2020 – VII ARZ 1/20 hat der VII. Zivilsenat aber aus Sicht des V. Zivilsenats nunmehr vertiefend erläutert, dass und warum er die Änderung seiner Rechtsprechung maßgeblich auf die Neugestaltung der werkvertraglichen Mängelrechte durch die Schuldrechtsmodernisierung und insbesondere auf die Ausgestaltung des Vorschussanspruchs stützt.

 

Danach beschränkt sich der werkvertragliche Vorschussanspruch gemäß § 634 Nr. 2, § 637 Abs. 3 BGB nicht auf das Erfüllungsstadium. Er steht dem Besteller auch dann zu, wenn dieser bereits Schadensersatz statt der Leistung verlangt hat und ein Anspruch auf die Leistung infolgedessen gemäß § 281 Abs. 4 BGB ausgeschlossen ist (Beschluss vom 08.10.2020 - VII ARZ 1/20). Aus dem letzten Halbsatz des § 637 Abs. 1 BGB lässt sich nichts Anderes herleiten. Diese zentrale Prämisse des VII. Zivilsenats ist spezifisch werkvertraglicher Natur und fällt in dessen alleinigen Zuständigkeitsbereich.

 

Darüber hinaus hat der VII. Zivilsenat klargestellt, dass er im Hinblick auf die Haftung des Architekten (bzw. des Ingenieurs) - für die er ebenfalls allein zuständig ist - einen Vorschussanspruch zwar auf den Schadensersatzanspruch gemäß § 634 Nr. 4, § 280 Abs. 1 BGB stützt, dies aber wegen der besonders engen Verknüpfung von Werk- und Architektenvertrag allein aus dem Rechtsgedanken des (nicht direkt anwendbaren) § 634 Nr. 2, § 637 Abs. 3 BGB ableitet, um auf diese Weise der gesamtschuldnerischen Haftung von Architekt und Unternehmer Rechnung zu tragen (Beschluss vom 08.10.2020 - VII ARZ 1/20). Eine allgemeine schadensersatzrechtliche Aussage, die folgerichtig auf andere Vertragstypen und insbesondere auf das Kaufrecht zu übertragen wäre, soll damit ausdrücklich nicht verbunden sein (Beschluss vom 08.10.2020 - VII ARZ 1/20).

 

Praxishinweis:

 

Die Frage, ob der Vertrag dem Kauf- oder Werkvertragsrecht unterfällt, wird aufgrund der Rechtsprechungsänderung des VII: Zivilsenats auch weiterhin bei der Geltendmachung fiktiver Mängelbeseitigungskosten von zentraler Bedeutung sein.

 


Dr. Ronald M. Roos