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COVID-19-Pandemie-Gesetze – Was ist bei Miet- und Pachtverträgen jetzt zu beachten?

Am 27.03.2020 wurde das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19-Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht verabschiedet. Ziel des Gesetzes ist die Abmilderung der negativen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie auf Unternehmen und Privatpersonen. Das Gesetz sieht zeitlich befristete Anpassungen im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht vor.

 

Mit Artikel 5 des Gesetzes wird Art. 240 EGBGB neu gefasst, der nunmehr verschiedene vertragsrechtliche Regelungen aus Anlass der COVID-19-Pandemie enthält. Die relevanten Regelungen für Miet- und Pachtverhältnisse finden sich in Art. 240 § 2 EGBGB. Wir haben die wichtigsten Auswirkungen des Gesetzes für Sie zusammengefasst.

 

1. Beschränkung des Kündigungsrechts

 

§ 2 Abs. 1 beschränkt das Kündigungsrecht des Vermieters wegen Mietrückständen, die den Zeitraum vom 1. April 2020 bis 30. Juni 2020 betreffen. Dies gilt aber nur für Mietrückstände, die auf den wirtschaftlichen Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Diese muss der Mieter im Streitfalle glaubhaft machen.

 

Die Beschränkung des Kündigungsrechts gilt bis zum 30. Juni 2022. Der Mieter hat vom 30. Juni 2020 an also grundsätzlich zwei Jahre Zeit, seinen Mietrückstand wieder auszugleichen.

 

Die Kündigung wegen Zahlungsrückständen aus früheren Zeiträumen oder aus anderen Gründen ist weiter möglich.

 

Auch nach dem 30. Juni 2020 auflaufende Mietrückstände berechtigen zur Kündigung – dies selbst dann, wenn diese möglicherweise auf den Auswirkungen der COVID-19-Pandemie beruhen. Allerdings wird die Bundesregierung in Art. 240 § 4 ermächtigt, durch Rechtsverordnung ohne Zustimmung des Bundesrates die Kündigungsbeschränkung auch auf Zahlungsrückstände zu erstrecken, die im Zeitraum vom 1. Juli 2020 bis längstens zum 30. September 2020 entstehen.

 

2. Kein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters

 

§ 2 sieht kein Leistungsverweigerungsrecht des Mieters oder eine gesetzliche Stundung vor. Die Miete ist grundsätzlich weiterhin regulär vom Mieter zu zahlen.

 

Zahlt der Mieter nicht fristgerecht, fallen Verzugszinsen an und der Mieter hat dem Vermieter etwaige Verzugsschäden zu ersetzen. Der gesetzliche Verzugszins für Mietschulden beträgt bei Unternehmern pro Jahr neun Prozentpunkte über dem Basiszinssatz, also derzeit 8,12 % p.a.

 

3. Durchsetzung der Mietansprüche weiter möglich

 

Zahlt der Mieter nicht, kann der Vermieter nach wie vor seine Ansprüche gerichtlich geltend machen. Der Vermieter kann bei Zahlungsverzug auch die Mietsicherheiten in Anspruch nehmen.

 

4. Anwendbarkeit auf Pachtverträge

 

Die Regelung in Art. 240 EGBGB § 2 sind auf Pachtverträge entsprechend anzuwenden.

 


Dr. Ronald M. Roos